美国房市的凉风又吹起来了。
Zillow 最新数据显示，全国 53% 的房屋在过去一年出现了价值下跌，这是自 2012 年（上一次房市触底）以来的最高水平。
乍一看数据挺吓人，但故事没有那么简单。
跌得多？还是涨得更多？
虽然超过一半住房在过去 12 个月里缩水，但 真正“亏本”的房主几乎没有。
全国范围内，只有 4.1% 的房屋价值低于上一任房主买入时的价格——比疫情前还低。
Zillow 的研究员 Treh Manhertz 打了个比方：
“很多人看到自己的 Zestimate 往下掉会紧张，但绝大多数房主其实还赚着。现在市场是在回归正常，而不是崩盘。”
为什么这么说？因为从买入到现在，美国房主的房子价值 中位数上涨了 67%。
一些库存紧缺的城市涨得更凶，比如布法罗（+108%）、圣荷西（+97%）、普罗维登斯（+95%）。
也就是说：
一年跌一点，八年涨一大截。
哪里跌得最猛？西部与南部城市领跌
从区域看，房价一年下跌比例最高的城市，几乎都扎堆在西部和南部：
- 旧金山：83% 的房屋一年跌价
- 奥斯汀：89.5% 跌价
- 菲尼克斯：86.9% 跌价
- 丹佛：90.6% 跌价
这些地方在疫情期间涨得太快，如今等于是“高位回调”。
但注意：跌的都是一年内的价格，不代表这些城市长期不值钱——例如圣荷西虽然 78% 房屋一年内缩水，但它的“长期涨幅”依旧高达 97.2%。
房价从峰值回落多少？平均跌 9.7%
Zillow 数据显示，大多数房屋从最高点回落约 9.7%。
这个跌幅确实比 2022 年的小回调要大，但与 2012 年 平均27% 的暴跌相比，只能算“体温降一降”。
卖房有没有赔钱？市场给出了一张安心卡
Zillow 抽取的新挂牌房源显示：
- 只有 3.4% 的卖家挂牌价低于原买入价
- 疫情前是 5.9%
也就是说：
房主并不急着卖，也不需要降到割肉价。
最容易看到亏本挂牌的城市包括：
- 旧金山（14%）
- 奥斯汀（12.6%）
- 圣荷西（8.9%）
- 圣安东尼奥（8.1%）
而像普罗维登斯、密尔沃基、辛辛那提这些城市——
挂牌低于原价的占比不到 1%，可谓稳得不能再稳。
怎么看这波回调？一句话总结：
不是房市崩盘，而是泡沫退潮后回到正常轨道。
对于很多房主来说，Zestimate 下滑确实让人心里一紧，但如果拉长时间轴，房屋依旧是他们最大的资产与财富增长点。
Zillow 研究员的观点很明白：
——过去六年的房价涨太疯了，现在“降一降”才符合经济现实。
